| 发布时间：2011-09-05 来源：互联网 编辑：日月 阅览次数：2162 |
物流园区开发想要成功 进行市场调研是基础
广州物流策划机构项目部 李芏巍
市场调研的缺乏导致了很多失败的案例
随着我国物流发展步伐的加快，物流园区的规划和建设在我国各地也开展得如火如荼。物流园区作为城市经济的推进型产业，无疑将对未来的经济发展起到举足轻重的作用，但在热火朝天的物流园区建设背后，存在着一些不容忽视的问题，许多物流园区建设中存在着多干快上、急功近利的弊端,导致了很多失败的案例。
现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入市场调查研究。建设物流园区前缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。据统计，全国已建成物流园区的空置率竟达到了60％ 左右。有些地方为了使项目不致荒废，甚至采取行政手段或优惠条件逼迫或诱使物流企业入园，导致进入物流园区的企业无法保证利润。更加严重的是，一些企业进 驻后，囤积土地，转而投向房地产，使周边地产价格急剧攀升，造成短期内商务成本快速上升，进而损害当地的产业竞争力，造成其他产业逐步转移、投资环境恶 化。
一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏深入市场调研和明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流园区”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。
市场调研是物流园区开发的首要工作
一些仓促上马的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的形象工程？是否产生了预期的经济社会效益？这些大家都很难说清楚。只要仔细 观察一下我国的物流现状，不难发现，那些至今仍然非常红火的批发中心、集散中心、货运站等，大多是自发形成而并非经由政府规划。这些看起来乱糟糟、杂乱无 章的市场里面，缺乏政府规划所具有的秩序，也没有什么先进的信息系统，甚至是靠着非常原始的平板三轮车来搞货运，但是在无序的市场下面却有着更为有效的潜 规则，有着一个市场必须具备的人气和货物流量。相反，那些政府倾力规划和支持的物流园区，却总是差强人意的清净甚至萧条。
物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益 和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功 地规划建设物流园区，关键要做到：科学的规划、有效的体制、利益的平衡、项目的支撑。物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。
中国物流策划创始人李芏巍认为：为了物流园区少走弯路，对物流园区项目开发首先要进行市场调研，通过市场调研之后，才能做出市场定位，才能促进物流园区开发成功和健康发展。
市场调研的重要性与价值
物流园区开发在投资决策过程中，开发潜力分析、投资可行性研究、市场定位、营销策划、规划、推广策划、规划设计方案策计等，都是以市场调研为基础的。没有 经过市场调研，凭对什么物流园区做市场定位？凭什么物流园区做规划？物流园区的规划基础是什么？依据是什么？这些决不是拍脑袋就能想出来做出决定的。许多物流园区建设中忽略了这一非常重要的市场调研方法论，有的没有考虑过，或者根本没有研究过这个问题。一个非常简单的道理，如果再好再漂亮的规划，缺乏市场的支撑，其园区风险与“生命”，不用多讲大家可想而知。
市场调研的价值
在江苏姜堰，是一位天才规划的占地1180亩、投资6亿元的华东五金城堪称一个奇迹。专业市场究竟该怎样做？如何盘托出，“做市场，首先要想到的是如何将风险降低到最小，调研是基础”。做什么？怎么做？却不是拍拍脑袋就能想出来的。有个比较“著名”的数字是：耗资600多万元仅为了“调研”。 而今，面对记者的询问，周才炳始终认为那600万元花得相当值得，事实上，600万元换来了相当有价值的信息。“如果当时调研下来，发现姜堰不适合做五金城，也就是损失了600万元而已。而如今华东五金城的投资是6个亿，若舍不得那600万元的调研而匆匆上马，则很可能因小失大，将可能是6个亿的损失了。
什么是市场调研？
什么是市场调研？市场调研要解决哪些主要问题？一个很好的定义是：“市场调研是一种通过将市场 信息采集与研究者职能和投资项目的研究联结起来。这些信息采集用于识别和确定市场机会及问题，产生、提炼和评估活动，一个过程的理解。市场调研强调了解决 这些问题所需要的信息，设计收集信息的方法，管理和实施信息收集过程，分析结果以及沟通这些发现和意义。”中国物流策划创始人李芏巍认为上述定义可以运用于物流地产相关的市场调研，只不过必须奖其置于物流园区或物流地产的特殊框架下，充分考虑房是物流园区或物流地产本身的特性。
怎样进行市场调研？
物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析,深刻把握客户的需求,敏锐洞察市场走向,为后期市场定位,功能设置等提供决策依据.市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析，最重要的是对市场的充分调研。主要涉及的方面有：对该项目本身和配套以及相关政策通过上述调研，对调研范围及需求,在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、预测方法、比较分析等方法，进行研究分析可能进行处理，得出物流园区的可能及未来发展情况。
园区成功与市场调研是基础
中国物流策划创始人李芏巍认为做好市场分析是物流园区开发最重要的工作,是关系到物流园区可持续发展的关键问题。
当然,整个项目的评估还需要做多方面的工作,开发单位的技术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势,支持项目的持续发展;风险管理及项目进度控制也是重要内容.园区开发成功与否归根到底还是要体现在市场充分调研分析的基础上。
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